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北京单价超10万豪宅密集入市哪里去找这么多亿万富翁?-

发表于:2019-04-24 09:22 作者:新闻小编 来源:新闻小编

2015年,被京城的开发商们定义为“豪宅元年”。由于2013年以来的“地王”项目将集中在今年入市,各大豪宅项目的操盘手们甚至从2014年就开始焦虑。

每经编辑 每经记者 王杰 发自北京

◎每经记者 王杰 发自北京

有钱人真不好找啊。一位豪宅营销人士跟《每日经济新闻》记者吐槽。

2015年,被京城的开发商们定义为豪宅元年。由于2013年以来的地王项目将集中在今年入市,各大豪宅项目的操盘手们甚至从2014年就开始焦虑。

2015年北京待售的顶豪住宅套数预计超过1000套。对于豪宅项目来说,正常的销售周期都起码在5~8年以上,在目前这种情况下,豪宅市场的分化将非常严重。中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示,目前北京豪宅成交增速还跑不赢供应量的增速。

莱坊机构发布的2015年《财富报告》指出,2014年北京超高净值人士数量为1408位。所谓超高净值人士,是指扣除了自住物业后,资产净值在3000万美元或以上的人士。这些高净值人士,正是北京豪宅争抢的目标客户。

单价超10万项目达25个

中原地产市场研究部统计数据显示,2013年4月~2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。

在这2046万平方米中,只有1350万平方米为住宅用地,并且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。也就是说,实际上北京最近两年仅供应了550万平方米左右的商品房住宅用地。

张大伟分析,折算成为商品房住宅,550万平方米只有大约4.5万套,只相当于北京历史成交最差的一年的年成交量。按照目前市场供应比例计算,这部分土地中,大部分将建成中高端物业,以获得市场溢价。

以东坝为例,年内就有保利首开天誉和恒大华府等单价10万元/平方米级别的顶级豪宅等待入市。

豪宅扎堆入市的背后,主要是地价存在差异。按正常情况来看,以今年初首开龙湖已拿的东坝地块为例,该地块商品房部分楼面价达3.2万元/平方米,张大伟预计,房价须在5万~6万元/平方米之间才能盈利,而这将成为一个普遍现象。

张大伟说,2015年北京预期能够上市销售的10万/平方米以上的项目接近15个,再加上目前已经上市的10万元/平方米以上的存量项目10个左右万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府等,今年北京市场上拼杀的顶级豪宅项目有25个之多。

需求追不上供应的脚步

莱坊机构的报告指出,北京豪宅平均价格全球排名第十二位100万美元可购入61平方米的豪宅;中国内地和香港的超高资产净值人士平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业,在全球排名靠前。

但是,限购仍是北京豪宅销售的最大羁绊。换句话说,外地富豪人群来京投资豪宅的可能性不大。

亚豪机构市场总监郭毅认为,这几年北京豪宅的成交量没有上升,主要还是限购的压力存在。虽然可以用公司名义买房,绕开限购,但面临税费问题。

莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静说:北京豪宅市场在2014年面临价格攀升、高存量以及销售周期长的问题。拿地时的高地价,加上开发商力求品质而在建材和装修材料方面投入过多成本,使豪宅价格飙升;政府的限高令价格政策使本来计划在2014年入市的豪宅项目被搁置,市场存量加大。另外,由于反腐倡廉的深入,以及部分行业不景气等原因,使传统豪宅购买高净值人群购买力明显下降,造成豪宅销售周期加长。

郭毅表示,往年总价3000万元以上的豪宅,通常能成交200多套;今年豪宅的供应量大,有可能会拉动成交。如果成交量能翻倍,就是一个挺不错的成绩了。虽然财富人群是有增量的,但是北京豪宅供应量也在增加,而需求量恐怕赶不上节奏。

如何寻找千万级富翁

对于豪宅营销人员来说,最难的是寻找高端客户。如今粥多僧少,要怎么才能让土豪们到碗里来?

记者了解到,在豪宅销售过程中,圈层营销仍是主流。

懋源地产品牌推广总监赫蒙在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,以旗下豪宅项目红玺台为例,在前期规划定位阶段,主要做一些高端客户的消费行为和生活方式调研以及访谈。在销售阶段,以渠道和圈层营销为主,项目有了一定的客户基数之后,通过老客户做的圈层活动,老客户带新客户的比例占到30%。其余则是高端人员的导入,比如和一些高尔夫球会、高端奢侈品会员互动,引导这些客户去了解楼盘。

老牌豪宅项目合生霄云路8号营销副总张亚岚表示,该项目也是以圈层作为主要的营销渠道,另外也在尝试和顶级会所建立联系,进行资源的共享,还会和麦田、链家等高端项目的分销渠道合作。

北京房产营销界一位知名人士告诉记者,除了传统的圈层营销之外,豪宅营销会对豪宅营销人员做带客奖励。此外,还会在高端场所(饭店、会所、商场等)做巡展。但是,豪宅营销还要看地理位置寻找客户;针对富豪的电话营销也少不了,最后一部分就是在一些富人区派单、巡展等。

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